Günümüzde konut ihtiyacının artmasıyla birlikte yatırımcılar ve müstakil yapı sahipleri, 4 katlı 8 daireli bina projelerine yönelmektedir. Bu tip projeler, hem oturum hem de kira getirisi amacıyla tercih edilmektedir. Ancak 2025 yılı itibarıyla artan inşaat maliyetleri ve ekonomik dalgalanmalar, bu projelerin toplam maliyetinde önemli değişikliklere yol açmıştır. Bu yazımızda, 4 katlı ve 8 daireden oluşan bir binanın 2025 yılı itibarıyla ne kadara mal olacağını, kalem kalem analiz ederek sunuyoruz.
4 Katlı 8 Daireli Bina Kaça Mal Olur?
4 katlı 8 daireli bir binanın maliyeti; arsa durumu, zemin etüdü, kullanılan malzeme kalitesi ve işçilik oranlarına göre değişiklik gösterebilir. 2025 yılında bu tür bir bina için kaba inşaat ve ince işçilik dahil ortalama maliyet, daire başına yaklaşık 1.650.000 TL civarındadır. Toplam proje maliyeti ise yaklaşık 13.200.000 TL seviyelerine çıkabilmektedir.
Maliyeti Etkileyen Faktörler Nelerdir?
Binanın toplam maliyetini belirleyen birçok değişken bulunmaktadır. Bunlar sadece malzeme fiyatlarından ibaret olmayıp, konum, tasarım ve ruhsat süreçlerini de kapsamaktadır.
Arsa Bedeli Dahil mi?
Maliyet hesabında en önemli kalemlerden biri arsa bedelidir. Eğer arsa size ait değilse veya kat karşılığı yapılmıyorsa, bölgeye göre metrekare başına 5.000-25.000 TL arasında değişen arsa bedelleri maliyeti ciddi şekilde artırabilir.
Kaba İnşaat Giderleri
Kaba inşaat; temel, kolon, kiriş, döşeme ve çatıyı kapsar. 2025 yılı itibarıyla metrekare başına ortalama 6.500 TL’den hesaplanmaktadır. 4 katlı, her biri ortalama 120 m² olan 8 daire için kaba inşaat maliyeti yaklaşık 6.240.000 TL’yi bulabilir.
İnce İşçilik ve Tesisat Giderleri
İnce işçilik, duvar, zemin, elektrik, su tesisatı, boya, sıva gibi işleri kapsar ve bu kalemler toplam maliyetin %40’ına kadar çıkabilir. 2025 yılı itibarıyla ortalama bir dairenin ince işleri 500.000 TL civarındadır. Bu da toplamda 4.000.000 TL civarı bir gider anlamına gelir.
İşçilik ve Malzeme Fiyatlarında 2025 Artışı
2025 yılında inşaat sektöründe yaşanan en büyük değişimlerden biri, işçilik ve malzeme fiyatlarının dövize bağlı olarak artması olmuştur. Özellikle çimento, demir, elektrik kabloları ve seramik gibi ürünlerde %30-50 oranında fiyat artışları gözlemlenmektedir.
Demir ve Beton Fiyatlarındaki Etki
Binanın sağlamlığını belirleyen en önemli kalemlerden biri olan beton ve demir, 2025 yılı itibarıyla projeye yaklaşık %35 oranında maliyet eklemektedir. Ortalama bir binada 120 ton demir ve 500 m³ beton kullanılmakta, bu da tek başına 2.500.000 TL üzerinde bir maliyete yol açmaktadır.
Kaliteli Malzeme Kullanmak Gerekli mi?
Düşük maliyet için kaliteden ödün vermek, uzun vadede tamirat giderleri ve yapı güvenliği açısından zararlı olabilir. Özellikle yangın dayanımı, yalıtım ve ses geçirmezlik gibi özellikler kaliteli malzemelerle sağlanabilmektedir.
2025 Yılına Ait Örnek Maliyet Dağılımı
Aşağıdaki tabloda 4 katlı 8 daireli bir bina için yaklaşık maliyet dağılımı yer almaktadır. Hesaplamalar İstanbul merkezli ortalama rakamlarla oluşturulmuştur.
| Gider Kalemi | Birim Fiyat (TL) | Toplam Tutar (TL) |
|---|---|---|
| Kaba İnşaat (960 m²) | 6.500 / m² | 6.240.000 |
| İnce İşçilik | 500.000 / daire | 4.000.000 |
| Elektrik ve Tesisat | 75.000 / daire | 600.000 |
| Asansör ve Ortak Alanlar | – | 800.000 |
| Mimari ve Ruhsat Giderleri | – | 200.000 |
| TOPLAM | – | 11.840.000 TL |
Daire Başına Ortalama Maliyet Ne Kadar?
2025 itibarıyla 4 katlı 8 daireli bir binada daire başına ortalama maliyet 1.650.000 TL ile 1.900.000 TL arasında değişmektedir. Bu rakam konum, zemin durumu, malzeme kalitesi ve işçilik oranına göre daha da artabilir.
Kar Marjı Hesabı
Yatırım amacıyla yapılan projelerde, satış fiyatı üzerinden ortalama %25-30 kar hedeflenmektedir. Örneğin her daire 2.400.000 TL’ye satılırsa, toplam gelir 19.200.000 TL olur ve ortalama 6-7 milyon TL civarı net kar elde edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda 4 Katlı 8 Daireli Bina Maliyeti 2025 ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
4 katlı bina yapımı ne kadar sürer?
4 katlı ve 8 daireli bir binanın yapımı ortalama 8-12 ay arasında tamamlanabilir. Bu süreye zemin etüdü, ruhsat ve proje onay süreçleri de dahildir.
Kat karşılığı bina yapılır mı?
Evet, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı anlaşmalarla bu tür projeler gerçekleştirilebilir. Arsa sahibine genellikle 2-3 daire verilerek geri kalanlar müteahhit karı olur.
2025 yılında inşaat malzemeleri neden pahalı?
2025 yılında döviz kurlarındaki artış, enerji fiyatları ve ithalat vergileri gibi faktörler inşaat malzemelerinin maliyetini ciddi oranda artırmıştır.
Belediye ruhsat harçları dahil mi?
Yukarıda verilen maliyetlere ruhsat harçları dahil değildir. Belediye ruhsat ve harç bedelleri bölgeden bölgeye değişmekle birlikte ortalama 100.000-150.000 TL arasında olabilmektedir.
Dairelerin satışıyla maliyet karşılanır mı?
Evet, her daire ortalama 2.300.000 TL’ye satıldığında toplam satış geliri yaklaşık 18.400.000 TL olur ve bu da yaklaşık 6 milyon TL kar bırakabilir.
Bu tür bir bina yatırım için mantıklı mı?
Kira gelirleri ve uzun vadeli amortisman dikkate alındığında, 4 katlı 8 daireli bir bina yatırımı 2025 yılı için karlı bir gayrimenkul yatırımı olarak değerlendirilmektedir.
Asansörlü bina zorunlu mu?
Yeni yapı yönetmeliğine göre, dört kat ve üzerindeki yapılarda asansör zorunluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle asansör maliyeti de projeye dahil edilmelidir.
Zemin etüdü maliyeti yüksek mi?
Zemin etüdü maliyeti ortalama 20.000-50.000 TL arasındadır ve binanın sağlamlığı açısından zorunlu bir adımdır.
